新政后第一拍房企抢地高涨 7宗地块揽金26.38亿
今日（4月19日）土拍大战，因其为沈阳2018年新一轮区域限购政策出台后的第一场土拍，而被业界广泛关注，来自于洪、铁西、浑南等四区的七宗地块同时出让，共吸引36家房企到场参与竞拍。本次参拍地块经多轮竞争，最终被保利、招商、金科、阳光城等企业收入囊中，其中有5块宗地溢价率超50%。
本次土拍现场关注程度及竞拍结果呈现以下特点：
1.2018年在沈房企对面粉的渴求度依然高涨；
2.阳光城等首次入沈企业再次证明在“调控”的大背景下，沈阳市场对外地品牌开发商的持续吸引；
3.继以万科为代表，在沈经营超十年的一线品牌企业后，招商局、金科等品牌房企经过前期试水后已展开新一轮区域布局；
4.本次限购区域内土地价值（浑南HN-17022号G13地块）仍被众多企业看好。
本周“沈七条”限购政策出台，关于政策解读、执行办法及后期市场走势已被众多媒体和研究机构进行多角度解读。而本次土拍结果，更被业内誉为限购后市场格局变化的风向标，由土拍价格带来的新一轮区域市场价格调整也将开始酝酿出炉。
克而瑞沈阳机构认为，“保自住、稳市场，抑制价格过快增长”是全国大势。而在此大背景下，均衡沈阳各区县市场发展，从供求关系及成交结构上进行调整则为本地政府现阶段的关注点之一。
从全国视角分析沈阳房地产市场的价格洼地效应仍然存在；本地刚需及改善型需求仍具备进一步挖掘潜力，而本地居民长期形成的追求稳定的生活模式和投资渠道的相对单一，在房地产市场向好的背景下为基础购买力提供了支持。两者共同作用，开发商采取多点布局，协调开发的策略有助于在形成品牌影响力的同时规避现阶段由市场和政策带来的潜在风险。
值得注意的是，沈阳房价虽然在全国仍处于相对较低水平，但支撑市场长期稳定发展的源动力是经济与人口的持续增长。在充分关注土地储备、战略布局的同时，应同时关注产业结构调整、经济走势及人才吸纳政策的实施成果。在关注成本与售价的同时，避免房地产泡沫的催生，保证市场健康有序发展。
铁西区云峰街南九路TX2017-09装备西地块
关注程度：★★★★★
宗地编号为TX2017-09，地块位于云峰南街西侧，地块属性为居住商业，净地出让。9家房企参与竞地，经过28轮出价，最终被阳光城地产以总价约1.7亿收入囊中，楼面地价10000元/建筑平方米（达最高限价），5%自持面积，溢价率36.6%。
本地块周边无在售项目，周边多为老旧小区，二手房价格也因房龄和园区等存在一定差距。此地块为阳光城地产在沈阳的第一个项目，未来本地块的成功开发将有利于阳光城地产深耕沈阳。
地块所在位置及周边配套图
该地块北侧为大量工厂，南侧为阳光100果岭公馆小区，周边道路通达性较好。地块位于七号街地铁口西侧700米，步行约10分钟，临近开发大路，自驾出行比较便利，周边公交线路较少，铁西新区二线，通往市区方向。从目前情况看，该地区公交配套暂不完善；周边商业配套目前仍较为匮乏，仅能依靠对面小区商业网点保证日常生活所需。
铁西区爱工街南七路TX2017-07铸研北地块
关注程度：★★★★★
铁西区宗地编号为TX2017-07，地块属性为居住商业，为净地出让。地块最终通过34轮竞价，被正轩地产以总价约0.76亿收入囊中，楼面地价9600元/建筑平方米，溢价率42.85%。
地块所在位置及周边配套图
铸研北地块紧邻一环，属于铁西广场商圈的外延，周边道路平整，最近的轨道交通约一公里，包括地铁一号线铁西广场站和施工中的九号线兴华公园站等；地块周边有较成熟的社区商业、金融、医疗、教育配套，最近的大型购物中心约800米，包括新玛特、铁西百货等。
受占地面积和容积率限制，该地块或将开发多层产品，入市后对所在板块市场影响力有限。当前，周边二手房调研价格约7600元/平方米，可构成竞争的新房项目较少，2公里外有万科圣丰翡翠之光等。
浑南G13（原GN-WJ-02-03-1）地块
关注程度：★★★★★
宗地编号为HN-17022-G13（原GN-WJ-02-03-1），地块位于浑南区东湖学校北侧，恒大江湾项目旁，与新项目华润长安里、龙湖天璞临近。地块属性为居住商业，净地出让。金地、万科、旭辉龙湖等15家房企参与竞地，经过27轮出价，最终被保利地产以总价约8.7亿收入囊中，楼面地价7500元/建筑平方米，溢价率87.5%。
地块所在位置及周边配套图
本地块周边竞品主要有新项目华润长安里和龙湖天璞项目，还有在售的荣盛紫提东郡。
荣盛紫提东郡为刚需项目，目前均价高层成交均价6500元/平方米，洋房成交均价约8000元/平方米，2017年下半年项目热销。2017年8月15日HN-16008GN-WJ-04-13-1地块被华润以最高限价6000元每建筑平米竟得，目前项目正式定名华润置地长安里，该项目规划有高层、洋房等产品。格林北地块于2017年10月被龙湖以6500元每建筑平米竟得，地块同样在今年动工，定名为龙湖天璞，两项目客群以刚改和改善为主。本次拍卖地块与以上两项目价格、容积率上很接近，未来应注意产品风格定位、经营策略上走差异化路线。
从区位交通上看，地块旁王家湾大桥（长安桥）目前已经通车，购房者自驾出行更加方便。轻轨5号线在东湖学校和温馨港湾站之间新增两处车站，在出行便捷度提升。
周边配套方面，地块周边没有大型商业，紧邻的恒大江湾项目已经入住，社区底商已经营业，超市、水果店、餐饮等业态齐全，满足日常生活需要。
经济技术开发区七号路JK2016-43沈飞日野地块
关注程度：★★★★☆
铁西区宗地编号为JK2016-43，地块属性为居住商业，为净地出让。地块最终通过51轮竞价，被招商地产以总价约7.7亿收入囊中，楼面地价5900元/建筑平方米，溢价率84%。
地块所在位置及周边配套图
该地块位于四号街地铁口北侧，地铁出行便利。地块位于三环环边，周边多为工厂。周边道路通达性好，自驾出行便利；周边公交线路较少，目前有铁西新区一线、铁西新区二线，通往沈阳站、西站、太原街等重要交通枢纽和商圈；周边大型商业配套相对缺乏。
随着板块快速发展，万科、华润、金地、美的、龙湖等知名房企入驻，板块价值明显提升。目前板块在售项目主要为美的时代城、华润二十四城、万科西华府、金地铁西檀府等，产品业态以高层、洋房为主，面向客群以刚需、刚改为主。本地块紧邻美的时代城，目前美的时代城均价为7500元/建筑平方米。
本地块从基本信息来看，业态也应为高层、洋房产品，招商局地产目前在沈阳项目只有于洪新项目和招商钻石山商业综合体，未来新项目的成功开发将为其在沈发展打下坚实基础。
经济技术开发区十号路JK2017-11沈阳星光玻璃纤维有限公司地块
关注程度：★★★★☆
地块位处铁西经济技术开发区，地块属性为居住商业，宗地编号为JK2017-11号，为净地出让。经过28轮加价，被金科地产以总价约2.3亿收入囊中，楼面地价4900元/建筑平方米，溢价率58%。
地块所在位置及周边配套图
该地块北侧为大量工厂，南侧为阳光100果岭公馆小区，周边道路通达性较好。地块位于七号街地铁口西侧700米，步行约10分钟，临近开发大路，自驾出行比较便利，周边公交线路较少，铁西新区二线，通往市区方向。从目前情况看，该地区公交配套暂不完善；周边商业配套目前仍较为匮乏，仅能依靠对面小区商业网点保证日常生活所需。
三环北下坎子三期地块
关注程度：★★★☆☆
宗地编号为YH2018-07，地块位于三环北侧，地块属性为商住，净地出让。民安、保利等参与竞地，经过28轮出价，最终被民安以总价约4.85亿收入囊中，楼面地价3550元/建筑平方米，溢价率65.11%。
该地块是民安在区域内竞得的第三宗地块，第一宗是海逸名筑项目所在的三环北下坎子一期地块，成交楼板价仅851元/建筑平方米；第二宗是2018年3月1日拍得的三环北下坎子二期地块，成交楼板价2900元/建筑平方米，溢价率68.6%。
地块所在位置及周边配套图
三环北下坎子三期地块位于于洪区造化板块，是荷兰村向北部的延伸。该地块所在的青城山路，不乏保利、恒大、万科等品牌开发商，临近的西江街是于洪区北部的交通要道，南通铁西广场，北通平罗镇，双向6车道。该地块1公里内有加油站1座，周边暂无轨道交通，未来9号线北延长线或可通达西江街，周边教育资源包括造化中心小学、造化中学等，地块距优质教育资源辽宁省实验中学北校区2公里，周边综合医院有造化人民医院等。
地块周边主要有海逸铭筑、粤泰城、保利观唐、融公馆等在售项目，产品类型有洋房、多层等，客群以首置、首改为主。2018年3月造化板块商品住宅共成交1.83万平方米，成交均价8422元/平方米。目前在售的海逸铭筑销售情况良好，据CRIC数据系统统计，2018年至今累计成交6158平方米，均价9137元/平方米。房企竞得的地块预计将建海逸铭筑后期产品，价格或将破万元。
蒲河大道南侧-108地块
关注程度：★★★☆☆
宗地编号为沈北2017-023，地块位于蒲河路和冬雪湖街交汇处西南侧，地块属性为商业(餐饮、旅馆)，净地出让。经过59轮出价，最终被沈阳百岁生物科技产业园开发有限公司，以总价约0.4亿收入囊中，楼面地价2300元/建筑平方米，溢价率高达187.5%，是本场土拍溢价率最高地块。
地块所在位置及周边配套图
蒲河大道南侧-108地块东临冬雪湖街，和中国医科大学沈北校区隔街相望，北至蒲河路道路绿线，是一宗商业（餐饮、旅馆）用地，用地面积1.14万平方米，容积率≯1.5，起拍价800元/建筑平方米。该地块东北侧为冬雪湖，是蒲河核心景观之一，借湖打造的仟睿达水上世界，是沈北新区继方特欢乐世界后引进的又一文旅业态。地块西1公里是该板块重要的商业配套尚柏奥莱。该地块周边道路平整，附近的蒲南路站有公交197路，该路线横穿蒲河路，连接道义和虎石台两大生活区，距离地块1公里规划有地铁6号线。